房产信托业务瘦身 监管引导明股实债转型真实股权

来源:21世纪经济报道 时间:2017-05-27

        近日,一则“银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点”的消息,将房地产信托融资置于焦点。 
        据21世纪经济报道记者了解,银监会对信托公司的现场检查是每年的常规例行项目,这两项内容主要是今年以来监管要求的延续和细化,房地产信托的检查也是监管机构检查重点中的一项。而目前对违规开展房地产信托业务监管趋严的情况,始于去年10月份。
        5月24日,银监会回应称,根据银监会2017年现场检查计划,监管部门将对部分信托公司进行例行检查。印发检查要点是现场检查的一种通行做法,为提高检查的针对性和有效性,仅用于指导具体检查项目,并非发布监管政策。
        在合规严查明股实债等资金运用方式的同时,监管也在引导信托公司通过PPP、房地产信托投资基金等形式,支持地产去库存,并鼓励做真正的股权投资业务,以及以股债结合、产业基金等模式开展投贷联动业务。
        据Wind数据统计,今年以来,房地产信托产品发行数量和规模较去年下半年明显下降。从今年前5个月的发行情况与去年最后5个月(2016年8月-12月)的发行情况对比看,数量上,今年前5个月共发行103只,相比去年最后5个月新发185只,少发了82只;规模上看,今年前5个月共发行198亿,较去年后5个月发行的525亿,少发了327亿。新发房地产信托项目在新发信托产品中的占比也明显下滑。
        不过,据21世纪经济报道记者了解,目前监管收紧的重点领域,为房地产企业拿地提供融资的信托产品,一直以来就是信托的“禁地”。早在2010年,银监会就颁发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,明确提出除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外,还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款,以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理。
        在房地产信托业务方面,通过明股实债、投资合伙企业、资管产品和特定资产收益权、投向房地产上下游企业等方式,变相开展房地产信托业务,规避房地产贷款监管要求,或为其他机构违规开展房地产金融业务提供便利等方面,被作为合规严查重点。
        同时,对于房地产业务方面银监会也明确提出多项在该领域的发展方向。包括加大对一二线城市经济适用房、公租房、保障性住房资金支持;创新与地方政府合作方式,通过PPP模式、新兴产业基金等,支持三四线城市公共基础设施建设和棚户区改造;探索房地产信托投资基金(REITs)业务等。
        21世纪经济报道记者也从信托公司人士处获悉,今年的监管工作会议上提到,鼓励信托公司做真正的股权投资业务。
        在房地产融资渠道不断收紧的过程中,产业基金和类REITs管理方式的运用,逐渐被地产企业更多采纳。例如万科地产5月23日发布公告称,出资50亿元,与招银资本、长江招银产业基金管理公司等共同发起设立商业地产投资基金。
        信托公司的传统业务有房地产、政信和银信通道三类,传统业务目前仍是信托公司的利润支柱。房地产业务向REITs的转型,是信托公司非常看好的方向,多家具有一定实力的信托公司早在多年前就已进行项目储备,并在近两年逐渐落地类REITs项目。


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